议事 | 文/邱 林
国内房地产“蓄水池”功能已见顶，最明显的就是，人口拐点、高杠杆、租售比失衡，使房价单边上涨预期被打破，增值保值功效缺失。如果居民继续把大部分财富投放在房产上，其收益—风险比明显下降。
据凤凰财经报道，中国人民大学国家金融研究院院长吴晓求日前在与媒体对话中表示，依靠房产实现存量财富增值保值的时代已经结束。居民超过65%、接近70%的财富集中在房地产领域是不正常的经济现象。中国房产供应量过大、价格偏高，没有必要花大力气维护房地产市场。
吴晓求的观点是有道理的。现在，居民的收入与房子密切相关，虽然在经济发展的推动下，他们收入越来越高，最肉眼可见的变化，就是在解决温饱之外，还能攒出一笔钱买房，但有个前提，在买房之前，一旦买了房子，每个月收入至少50%都得还房贷，别说攒钱了，能够用就不错了。
目前，房地产带给居民的压力较大，特别是一些年轻人想要买房，不说要散尽家财，但确实需要耗光几个人的钱包。现在对于月均收入3000-4000元现状，要想买房难上加难。一般县城房价都在起步5000元一平方米左右，况且还得贷款买房，更别说动辄过万的三四线城市。
如果是贷款买房，首付加这几年还的月供，再加上房价下跌的差额，确实有不少人账面亏损超过了这几年的积蓄，说句“白奋斗”也不算夸张。当然，目前房地产仍具居住和金融双重属性，已经购买了房子的居民，在房地产还有一定保值的情况下，要他们完全离场既不现实也不理性。
那么，有多人在购房时透支了未来呢？具体人数难以精确统计，但是，从这些数据就能窥见其规模：截至2025年第一季度，中国居民贷款余额突破80万亿元，其中个人住房贷款占较大比例，人均负债约14.3万元。截至2024年四季度末，个人住房贷款余额为37.68万亿元。
据悉，购房负债人群主要集中在25至45岁，他们面临购房、结婚、育儿等多重压力。一线城市居民负债水平显著高于全国平均水平，深圳、北京、上海、广州的居民人均负债可能是全国的2-3倍。大量人群因购房背负高额债务，透支了未来收入，对个人生活和经济发展都产生了影响。
有的专家提出，在房屋投资不可取，居民财富可配置于金融资产，特别是证券化金融资产。不过，这个观点值得商榷。为什么这样说，专家的建议在宏观趋势上是对的。在房屋不能增值的情况下，居民主动优化资产配置，从单一银购房转向“理财+股票+保险”多元组合，更多地配置于金融资产，特别是证券化金融资产，被认为是现代社会的基本标志。
问题是，在投资股市方面，一些市场人士提醒购买股票的居民，炒股不仅是一门科学，更是一门艺术。在这个充满机会和挑战的市场中，不是每一个人都会炒股的。股票市场本身具有高波动性，A股市场中，普通股票有10%、科创板和创业板股票甚至有20%的涨跌幅限制，这意味着投资者可能在短时间内面临巨大的资本损失。如果居民们以投机心态入场，易在高位追涨，回调时恐慌抛售，可能深陷亏损的泥潭。
在低利率环境下，居民对存款的“收益焦虑”加剧，寻求更高收益资产的动力增强。然而，作为普通居民，本身缺乏实战经验，因此，应该如何定位自己，如何做出正确的决策才是关键。
居民把财富的70%都花在房子上，而且大多数家庭都是透支未来二三十年的收入来买房的。如果再把钱投到股市上去，一旦市场出现问题，很多家庭的财富将大幅缩水，房子不值钱了，或者炒股又赔了本，家庭财富的缩水，不仅影响个人生活水平，还会减少消费能力。
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